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設計監理方式のPoint
設計事務所の選定
管理組合の方々の紹介も良いですが、よほど慎重に進めませんと、変な噂の原因となる可能性があります。
建物の規模が大きければ新聞募集も良いかと思います。

又、管理会社が請負工事をしない会社であれば、管理会社の紹介も良いと思います。

割り合い手早く簡単な方法は、インターネットよりホームページでランダムに設計事務所を選定されることをお奨めいたします。

設計事務所全部が施主である管理組合の立場で管理組合のために仕事をしてくれるかどうかと言うと、そうで無い事もありますので、選定には充分な注意が必要となります。
マンション規模が大きくなればなるほど更に考えなければなりません。
設計事務所と施工業者との癒着が稀に有り、管理組合が全く分らないうちに、高い買い物をしてしまう可能性があるからです。

設計事務所選定には慎重に対処して下さい。


管理組合の責任として

  設計料金が安い ・ 会社の信頼性がある ・ 実績がある

の条件の中で選定しますが、この条件の中の設計料が安いところは注意が必要です。

小さな設計事務所が安い設計料を提示するならある程度理解出来ますが、
大きな設計事務所が安い設計料で提示された時は要注意と思わなければなりません。
理由として薄利多売と説明してますが、実際は大手になればなる程、経費が掛かり、見積り的には小手に比較して絶対に高く付く筈です。

本当に管理組合のために働いてくれるかどうかを判断しましょう。

ヒアリングで次の質問をしてみましょう。
  担当者は一級建築士であるかどうか。
大規模修繕工事は新築工事と違い、同じ設計の中でも全く別の世界です。
担当者はそれなりの経験と実績を持っていないと施工業者に好き勝手にされる可能性があります。
ましてや資格が無かったり二級建築士であったりすれば考えた方が良いと思います。
担当者により建物の出来栄えが全然違ってきます。

一級建築士で経験豊かの方にお願いするようにしましょう。
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  施工業者の選定について、どのような方法でするのか。
どの様なやり方をするのか聞いてみて下さい。選定の参考にした方が良いと思います。
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施工業者の選定
募集方法として下記の方法があります

 館内募集(区分所有者の紹介)

 マンション系新聞等で募集

 マン索ネットにて募集

 設計事務所が施工業者一覧表を提出し、その中から選定

@は後日問題が出る可能性があるので避けた方がいいと思います。
AとBは募集条件のハードル(資本金・売上げ高等)を高くする為に集まる業者がいつも同じ可能性が有り(そのマンションでは初めてでも)関心しません。
Cについては、私も何回かこのやり方をしましたが、本当の意味のガラス張りに繋がらない事が分りましたので、この方法も止めましょう。

私の経験上「設計事務所の選定」と同じ管理組合がインターネットにて10〜15社程度を選び出し、会社概要を取り、その中から見積り参加業者を6〜8社程度選定する事が水面下で動くベストと考えます。

管理組合としては、なるべく良い業者(大手)に安く発注したいと考えがちですが、小さくても良い会社は結構あります。
大手と共に中手、小手も見積りに参加させると、面白い、思いがけない結果が待っています。

   見積り発注
管理組合との打合せも終わり、仕様書及び図面等が出来上がりますと見積り参加業者に対し発注を掛けます。
この仕事は設計事務所がしますが、一般的には業者一同を現場に集合させ、仕様書等を渡しながら説明して、各々現場調査をするというやり方をします。
これでは業者同志が名刺交換まですることになり元もコもありません。

出来る限り業者には、他にどんな業者が参加しているのか分らないように仕組みたいものです。

   3社程度でヒアリング
見積りが提出され、安くて内容の良い業者を3社程度選び出してヒアリングをしましょう。

ヒアリングの条件として必ず現場監督の出席を求めます。
会社の大小関係なく現場が上手く行くかどうかは監督にかかっているからです。

監督の条件として、資格保持者、新築経験者、大規模修繕工事を少なくとも7棟以上の経験者が良いと思います。
管理組合から見て頼れそうか,はきはきしているか、人相は良いか等の判断をしてもらえば良いと思います。

   アフターメンテナンス
一般的には奇数年にアフターメンテをします。

1年、3年、5年、7年、10年。

ヒアリングの時にアフターについて質問をして、黙っていても業者より来てもらう約束をし、完成引渡書には必ずこの事を記載してもらいましょう。

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